Znáte REIT nebo mikroinvestice?

Takový nákup nemovitostí může znamenat spoustu věcí. Investovat můžete třeba do pozemků, bytů, chat, rodinných nebo bytových domů. Zajímavá příležitost jsou taky nebytové prostory, třeba kanceláře, sklady nebo garáže. Každá taková nemovitost má ale svoje specifika a jejího majitele čekají různě velké povinnosti, omezení, ale i náklady a starosti. Kupujete investiční pozemek? Pak musíte počítat prakticky jen s odváděním daně z nemovitosti. Investujete do koupě bytu? To vás čeká starostí mnohem víc.

Ať tak, nebo tak, skoro vždycky se u nemovitostí jedná o větší a dlouhodobou investici, kterou je potřeba důkladně zvážit. Stačí malá chybička, třeba volba města, které je závislé na lokální továrně. Ta může zaniknout a byty v daném městě ztratí hodnotu. Nebo se ve městě sníží počet obyvatel a pronajímání s vyšší nabídkou volných bytů už nebude tak výhodné. A co třeba, když vám kolem domu postaví magistrálu nebo obchvat? 

Když vybíráte nemovitost k investici, musíte všechny tyhle okolnosti zvážit a pokusit se odhadnout, jaký vliv na vaši nemovitost můžou v budoucnu mít. Pak je potřeba si taky spočítat, jaké financování pro vás bude nejlepší, a možná do svého rozhodování zahrnout i další investiční nástroje.

Koupě bytu za hotovost nebo financování hypotékou​

Že váš bankovní účet nestrádá a můžete si koupit byt? Gratulujeme! Je ale dobré vědět, že se vám vyplatí vzít si hypotéku i přesto, že peníze na účtu by byly. Hlavně pokud dosáhnete na nízký úrok (2 – 3 %). Otázka totiž je, jak jinak (a lépe) dokážete takhle nepoužité peníze zhodnotit. Pokud jste trošku zběhlí v nákupu akcií nebo jiných aktiv a dokážete investovat s vyšší návratností než 2 – 3 %, vyplatí se vám vzít si hypotéku a hotové peníze investovat. Dlouhodobě budete vydělávat na rozdílu mezi výší návratnosti a výší úroků na hypotéce. 

Nezapomeňte ale na změny úrokové sazby po uběhnutí doby fixace! Pokud jdete cestou hypotéky, nemine vás uhrazení 10 nebo 20 % z celkové ceny bytu a následné splácení úvěru s úroky. Většinou se jedná o dlouhodobý projekt pro vlastní bydlení nebo pro následný nájem. U něj je ideální, aby vám příjmy z nájmu (po zdanění) pokryly splátku hypotéky i s úroky. Prostě základní počty. 

REIT a ETF​

Přímý nákup ale není jediným způsobem, jak do bytů nebo realit obecně investovat. Real Estate Investment Trust, tzv. REIT, je rozhodně jedním z těch, které stojí za zmínku. Pokud si k investování vyberete REIT, prakticky investujete do akciové společnosti, která investuje do nemovitostí. Takových trustů existují po světě stovky a hlavně v USA jsou dost populární. Výhodou jsou totiž celkem vysoké dividendy (peníze, které vám pravidelně chodí na účet), a zároveň pro vás relativní bezstarostnost. REIT totiž reality kupuje, pronajímá, spravuje i prodává, a na váš účet pravidelně posílá výnos. Zní to skvěle, no ne?

Výhody a nevýhody:

  • vysoké dividendy
  • rychlé zpeněžení v případě potřeby
  • nakupujete akcie na burze
  • investice je vystavena kolísání akciového trhu

Existují taky tzv. ETF – fondy, které nakupují akcie různých REIT a diverzifikují tak riziko nákupu pouze jednoho REIT. 

Jednou z největších výhod nákupu REIT nebo nemovitostních ETF je možnost je na burze okamžitě prodat, což u nemovitostních fondů nemusí platit. Pokud tak potřebujete svou investici obratem zpeněžit, u REIT nebo ETF je to opravdu lehké.

Nemovitostní fondy​

Nemovitostní fondy se specializují na byty, komerční nemovitosti nebo domy. Na výběr je ze spousty českých i zahraničních fondů, které se často liší třeba délkou doby, po kterou v nich musíte mít peníze uložené a nemáte šanci si je vybrat. Většinou jde o rok až několik let. Na druhou stranu jsou stabilnější, na rozdíl od REIT nepodléhají kolísání akciového trhu a správě konkrétních nemovitostí se pohodlně vyhnete. 

Výhody a nevýhody:

  •  stabilita, nejste vystavení kolísání akciového trhu
  •  peníze musíte uložit na rok až několik let 
  • nižší dividendy

Mikroinvestice ​

Stále populárnější způsob, jak investovat do nemovitostí a nejčastěji právě do bytů, jsou mikroinvestice, kterým se věnujeme v INVESTOWN. Investování probíhá přes web nebo aplikace, které jsou vlastněné společnostmi nakupujícími reality. V aplikaci si můžete vybírat byty v konkrétní lokalitě a znáte i podrobné informace o jejich historii. Na základě toho si část takové nemovitosti koupíte a získáte tak podíl z jejího nájmu.

Jde o konzervativnější investování (u INVESTOWN je návratnost mezi 3 – 7 %), které máte plně pod kontrolou. Investovat můžete už od několika stovek korun a kdykoliv chcete. Stejně jako u REIT i mikroinvestici můžete obratem zpeněžit a převést si částku na účet. Na rozdíl od REIT jsou ale mikroinvestice stabilnější, není totiž potřeba nakupovat na burze a trápit se s poplatky a s potenciálním rizikem.

Mikroinvestice jsou tak výhodné zejména pro ty, na které velké úspory teprve čekají, ale zároveň chtějí svoje peníze mít možnost zhodnotit a v případě potřeby je mít hned k dispozici. Kromě INVESTOWN, kde hospodaříme s byty zejména v Praze v dalších velkých českých městech, se mikroinvesticím věnuje i několik zahraničních firem, převážně z USA.

Výhody a nevýhody:

  •  stabilita, nejste vystavení kolísání akciového trhu
  •  rychlé zpeněžení v případě potřeby
  • rozložení investic, portfolio si můžete složit z více nemovitostí
  • konzervativní investování s výnos 3 – 7 %