Koupě bytu na investici. Je to vůbec dobrý nápad?

Ceny bytů rostou, poptávka po nich je ale pořád velká. V Praze má brzo vyrůst bydlení pro čtvrt milionu lidí – v plánu je 116 000 bytů v celkem 752 projektech. Pandemie nám sice s realitním trhem nepatrně pohnula, ale vypadá to, že se všechno zase vrací do normálu do a zájem o byty bude pořád stoupat. Dá se říct, že je koupě bytu na investici vždycky dobrý nápad, nebo to má nějaký háček?

nový byt, muž používá aplikace investown

Nákup bytu je obecně spíš méně rizikové investování. Většinou dává smysl těm, kteří o aktivní investování zrovna zájem nemají a řeší jen vlastní bydlení. Mezi Čechy vládne názor, že je lepší  splácet hypotéku na vlastní bydlení než platit “cizímu do kapsy”. Je to jednoduchá matematika. Po splacení hypotéky mi nemovitost zůstane, dokonce na tom můžu hravě vydělat, pokud splacený byt nebo byt s hypotékou prodám někomu dalšímu. Když ale odejdu z nájmu, zůstane mi jen hluboko do kapsy a čeká mě hledání dalšího nájemního bytu.

S aktuálními nízkými sazbami hypoték není mezi splátkou hypotéky a nájmem často skoro žádný rozdíl. Víc než polovina Čechů bydlí ve vlastním, a to i když to vypadá, že postkomunistická generace už na vlastním bydlení tolik nelpí. 

Možná jste z těch šťastnějších, kteří vlastní bydlení zdědili, mají štědré rodiče nebo excelují v práci a můžou si nákup bytu pro vlastní bydlení dovolit. Nad čím vším ale přemýšlet, když máte o vlastní bydlení postaráno a chcete si koupit svůj první byt na investici?

10 nebo 20 % do začátku a k tomu ještě rozbít prasátko

prasátko na peníze a reality, šetření

Pokud zrovna nevládnete hotovostí, čeká vás vybírání nejlepšího financování. Šikový finanční poradce vám možná bude umět vyčarovat “100% hypotéku”. K 80 nebo 90% hypotéce nakombinuje úvěr ze stavebního spoření nebo spotřebitelský úvěr jiné banky. Cesta k takovému řešení je ale přinejmenším trnitá a se dvěma půjčkami na krku se člověku přece jen trochu hůř dýchá. Mnohem častěji se tak byty financují 80 nebo 90% hypotékami, u kterých ale musíte zbylou část ceny bytu zaplatit z vlastních zdrojů. Pokud kupujete novostavbu, čeká vás taky ještě nákup kuchyňské linky, která ve standardech projektů běžně není. U staršího bytu vás pak neminou drobné, ale někdy i větší opravy a úpravy. Budete se muset smířit s tím, že nákupem samotného bytu to většinou nekončí.

Ceny bytů rostou, ale s nimi i náklady na údržbu

U starších domů se nevyhnete vyšším nákladům na údržbu. Šetří se na zateplení, výměnu oken, opravu střechy nebo fasády. Nižší pořizovací cena bytů ve starších domech je tak často vykoupená poplatky, které se v čase zvyšují. Musíte počítat s tím, že mít byt něco stojí. Když se vám ho nepodaří pronajmout hned nebo máte v nájmu výpadek, poplatky do fondu oprav jdou rovnou z vaší kapsy. Je tedy důležité s nimi ve finančním plánu počítat. Nejlíp si to promyslet ještě před samotným nákupem a nenechat se tím překvapit.

Patálie s nájemníky, družstvem a SVJ

Byt jste si koupili, vše je opravené a připravené na nájemníka. Teď už všechno zvládnete levou zadní. Nebo ne?

Focení, textace inzerátu, odpovědi zájemcům, prohlídky a smlouvy. Předávací protokoly, kauce, přepis energií a riskování neobsazenosti bytu. To všechno jsou věci, které vás neminou. Něco za vás zvládne vyřešit realitní makléř, ale stejně se pár osobním setkáním nevyhnete. Třešničkou na dortu pak bývá ukončení nájemní smlouvy a odchod nájemce, po kterém můžete byt objevit  v dezolátním stavu. Špinavé zdi, poškrábané podlahy, zničené spotřebiče v kuchyni. A co teprve v případě, kdy nájemce přestane platit? Spory s nájemníky jsou docela časté a řeší se složitě. Jasně, nevrácení kauce může být jednou z cest, jak se za škody vyrovnat, na druhou stranu vám kauce nemusí způsobenou škodu pokrýt. Kvůli opravám dojde k výpadku nájmu na měsíc či dva a vaše náklady jsou zase o kus vyšší. 

Vlastnit byt často znamená i povinnost účastnit se schůzek družstva nebo společenství vlastníků. Kromě peněz vás tak péče o byt stojí čas, ať už ten, který fyzicky strávíte staráním se o byt a věci s ním spojené, nebo ten, během kterého na starosti s bytem myslíte, plánujete, telefonujete a zařizujete. Správa investičního bytu jednoduše spolkne i desítky hodin ročně. Zkuste si příjmy z bytu porovnat se svou hodinovou sazbou. Vyplácí se to, nebo dává smysl strávit o pár hodin víc v práci?

Zkuste to nanečisto

Nákup bytu na investici může znamenat spoustu starostí. Není to pro každého, musí vás to bavit. Ale co když nebaví nebo vám to prostě za tu námahu nestojí? Nemovitosti jsou zajímavá a poměrně stabilní investiční příležitost a byla by škoda házet flintu do žita. Třeba ve větších městech vám se správou investičního bytu pomůžou externí společnosti. Za své služby si berou podíl z nájmu a vy se nemusíte o nic starat.

graf a reality

To ale není všechno. Stojí za to prozkoumat i méně známé způsoby, jak do realit investovat. Ne vždycky si totiž musíte vzít úvěr a shánět nájemníky. Existují různé realitní trusty, které do svého portfolia nakupují reality a vám umožňují do nich bezstarostně a flexibilně investovat.

Jedním z nich je INVESTOWN.cz, na kterém můžete do realit investovat online už od 500 Kč. Investování probíhá v aplikaci, ve které si vyberete konkrétní byty v konkrétní lokalitě, získáte podrobné informace o jejich historii a můžete do nich mikroinvestovat. Díky tomu získáte podíl z nájmu. A pokud budete potřebovat, mikroinvestici můžete obratem zpeněžit a převést si peníze na účet. Bez starostí s ukončením nájemní smlouvy, prodejem bytu a dalšími formalitami.