Díky ratingu mají investoři riziko ještě víc pod kontrolou

Aby naši investoři měli detailní přehled o rizikovosti projektů na Investownu, všechny úvěry před zveřejněním posuzujeme tzv. ratingem.

Ratingový model se skládá z 9 hodnotících tříd. K ratingu rizikovosti úvěrů používáme 3 unikátní výpočetní kalkulačky, pro každý druh úvěru jednu. S jejich pomocí dokážeme efektivně stanovit odpovídající úrokovou sazbu projektů, ohodnotit je přesněji než doposud a investorům dát větší transparentnost, přehlednost a kontrolu nad rizikem.

Jak vypadá rating Investownu

Každý projekt, který ohodnotíme, zařadíme do jedné z těchto rizikových kategorií.

A+

A-

Nepatrná rizikovost

B+

B-

Nízká rizikovost

C+

C-

Střední až vyšší rizikovost

Výsledný rating pak odkazuje na rizikovou přirážku vyjádřenou v procentech. Nejlepší je rating A+, který znamená, že projekt má minimální riziko selhání a nabízí nižší výnos z investice. Projekty s mírně vyšším rizikem, ale zároveň nejvyšším výnosem označujeme jako C-.

Rizikové skóre přesnější než kdy dřív

Každý projekt je spojen s určitou mírou rizika. Ratingový model dává investorům lepší přehled a transparentnost u konkrétních projektů.
‍
Stabilnější investice obvykle přináší nižší výnos a rizikovější investice vyšší výnos.

Proč je rating důležitý pro nás i investory

Pomáhá nám přesně vyhodnotit, jestli a jak je daný partner schopný splácet úvěr. Pokud žadatel nesplňuje požadavky, automaticky jeho žádost vyřadíme.

Investoři dostávají srozumitelný detailní přehled o příležitostech a investicích. U každého projektu se nachází tabulka risk scoringu (tzv. risk scoring sheet), kde uvádíme podrobná hodnotící kritéria, včetně celkového počtu bodů, které daný projekt získal.

Investoři mohou díky scoringu risku své portfolio ještě lépe diverzifikovat.

Jak rating Investownu probíhá

Zakládáme si na tom, aby se na platformě Investown objevovaly jen prověřené a spolehlivé projekty. Proto schvalujeme méně než 20 % z celkového počtu žádostí.

K ratingu rizikovosti úvěrů nově používáme 3 unikátní výpočetní kalkulačky. Hodnocené faktory se u každého druhu kalkulačky mírně liší s ohledem na relevanci pro daný projekt. Například u developerských projektů zohledňujeme povolení ke stavbě, předprodejnost (kolik bytů partner prodal před zahájením stavby) a způsob realizace projektů.

Samotný výpočet rizika probíhá takto:

Posuzujeme jednotlivé kategorie rizik, přičemž každá z nich má v celkovém hodnocení váhu dle relevance/důležitosti.

Kategorie se dále dělí na různé faktory, kterým přidělujeme bodové ohodnocení (poměrně dle váhy). Konečný výsledek vyjde vždy mezi 0-210 body. Nejhorší projekty tedy získají hodnocení 0 a rating D nebo E. Takové úvěry se na platformu nikdy nedostanou, protože je automaticky zamítáme. Nejlepší pak 210 bodů a hodnocení A+.

Časté dotazy k ratingu

Které typy projektů vždy zamítnete?

Ve 100 % případů projekt zamítáme, pokud u něj nebo jeho vlastníků objevíme tzv. KO faktory. Patří mezi ně například insolvence, exekuce, úpadky, nedostatečný zdroj příjmů nebo negativní informace.

Kde najdu tabulku risk scoringu (scoring sheet)?

Nachází se v detailu každého projektu a najdete v ní kritéria hodnocení i počet bodů, které projekt získal.

Podle kterých kategorií projekty hodnotíte?

🔵 Rozvoj podnikání:

1. Kapitál a finanční ukazatel

Výše vlastního kapitálu
Hodnotí se vlastní kapitál žadatele, popřípadě kumulovaně, je-li spoludlužník
Míra zadluženosti
Poměr cizích zdrojů k bilanční sumě Žadatele
DSCR (ukazatel krytí dluhové služby)
DSCR = EBITDA / dluhová služba

2. Reference

Zkušenost klienta v daném oboru, historie podnikání
Hodnotí se dle míry zkušenosti klienta

3. Zajištění

LTV
Poměřuje se hodnota nemovitosti potvrzená interním znalcem a výše požadovaného úvěru
Lokalita zastavované nemovitosti
Zde se hodnotí poloha zastavované nemovitosti.

4. Ostatní

Zhodnocení ESS
Posouzení celkové výkonnosti holdingu či ESS
KYB
Kontroluje se historická exekuce, insolvence a další negativní informace

5. Dodatečné: Risk ohodnocení

Hodnotí se projekt jako celek, kde risk analytik může vidět potencionální rizika nebo kladné stránky projektu, které nevystihuje credit scoring

‍

🔵 Developerské projekty / Rekonstrukce:

1. Kapitál a finanční ukazatel

Výše vlastního kapitálu
Hodnotí se vlastní kapitál žadatele, popřípadě kumulovaně, je-li spoludlužník
Míra zadluženosti
Poměr cizích zdrojů k bilanční sumě Žadatele

2. Reference

Zkušenost klienta v daném oboru, historie podnikání
Posuzuje se zkušenost klienta s realizováním developerských nebo obdobných projektů. Čím více úspěšně dokončených projektů, tím lépe

3. Zajištění

LTV
Poměřuje se hodnota nemovitosti potvrzená interním znalcem a výše požadovaného úvěru
Lokalita zastavované nemovitosti
Zde se hodnotí poloha zastavované nemovitosti.

4. Ostatní

Povolení
Povolení, která klient potřebuje k zahájení stavby

Předprodej
Míra předprodejů snižuje riziko, že o nemovitost nebude na konci projektu zájem
Způsob realizace projektu
Hodnotí se způsob výstavby
KYB
Hodnotí se projekt jako celek, kde risk analytik může vidět potencionální rizika nebo kladné stránky projektu, které nevystihuje credit scoring

‍

🔵 Nákup nemovitosti, refinancování:

1. Kapitál a finanční ukazatel

Výše vlastního kapitálu
Hodnotí se vlastní kapitál žadatele, popřípadě kumulovaně, je-li spoludlužník
Míra zadluženosti
Poměr cizích zdrojů k bilanční sumě Žadatele
DSCR (ukazatel krytí dluhové služby)
DSCR = EBITDA / dluhová služba

2. Reference

Zkušenosti a znalosti klienta v daném oboru, historie podnikání se hodnotí dle míry zkušenosti klienta. Posuzuje se zkušenost klienta s realizováním nákupu a prodeje nemovitostí. Čím více úspěšně dokončených transakcí, tím lépe.
Pověst klienta.

3. Zajištění

LTV
Poměřuje se hodnota nemovitosti potvrzená interním znalcem a výše požadovaného úvěru
Lokalita zastavované nemovitosti
Zde se hodnotí poloha zastavované nemovitosti.

4. Ostatní

LTC
Výše úvěru ke kupní ceně nemovitosti. Hodnotí se míra vlastních zdrojů

KYB
Kontroluje se historická exekuce, insolvence a další negativní informace

5. Dodatečné: Risk ohodnocení

Hodnotí se projekt jako celek, kde risk analytik může vidět potencionální rizika nebo kladné stránky projektu, které nevystihuje credit scoring.

Co dalšího děláte, abyste důkladně zhodnotili rizika projektu?

Během vyhodnocování rizik detailně prověřujeme vlastníky projektů (fyzické a právnické osoby), a to z pohledu exekucí, insolvencí, zadluženosti, zkušeností, znalostí a referencí, vazeb nebo KYC a AML/CFT (opatření proti praní špinavých peněz a financování terorismu). V Investownu si velice zakládáme na spokojenosti investorů a také na tom, aby se na naší platformě objevovaly pouze a jen prověřené a spolehlivé projekty; s investory a vlastníky projektů zamýšlíme mít trvalejší obchodní vztah. Z důvodu plnění AML zákona a regulatorních předpisů u poskytovaných úvěrů mj. ověřujeme zdroje prostředků, skutečného majitele, identifikujeme a ověřujeme všechny osoby jednající za vlastníka projektu. U právnických osob zohledňujeme i ekonomicky spjaté skupiny.

Pro větší bezpečnost provádíme také revizi externích posudků hodnoty zastavované nemovitosti, přestože nám majitelé projektů sami dodávají certifikovaný odhad. Během revize posuzujeme, zda je nemovitost vhodná k zastavení.

Dále dostáváme expertní posouzení projektu z pohledu realizovatelnosti, připravenosti, budoucí prodejnosti, dosažitelných budoucích cen, rozpočtu, potřebných povolení a cash flow. Spolupracujeme pouze se členy expertních komor, např. v České komoře odhadců majetku (ČKOM), v České komoře autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) či v Komoře soudních znalců České republiky, kteří posuzují stanovené faktory podle přísných pravidel a standardů České bankovní asociace (ČBA).

Ve výsledku nám tito experti předloží závěr o tom, zda je projekt vhodný z hlediska předpokladu úspěšného dokončení a splacení úvěru. Pokud je projekt vyhodnocen jako nevhodný, okamžitě ho zamítneme.

Jaké jsou právní předpisy k popisu metodiky úvěrového ohodnocení?

Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/1503 ze dne 7. října 2020 o evropských poskytovatelích služeb skupinového financování pro podniky a o změně nařízení (EU) 2017/1129 a směrnice (EU) 2019/1937, zkracováno jako „ECSPR“; čl. 19 odst. 6 a

Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2024/358 ze dne 29. září 2023, kterým se doplňuje nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/1503, pokud jde o regulační technické normy, které stanoví požadavky na úvěrové hodnocení projektů skupinového financování, oceňování nabídek skupinového financování a politiky a postupy řízení rizik.

Jaký model používáme?

Používáme velice propracovaný sofistikovaný ratingový model, který je založený především na úsudku, kde jsou statistické techniky integrovány s diskrečními prvky rozhodování; tento model byl vyvinut Investownem.

Kde najdu veškeré poplatky?

Všechny je zveřejňujeme na naší webové stránce Poplatky.

Co znamenají všechny použité zkratky?

ESS znamená Ekonomicky spjatou skupinu; je to skupina subjektů (osob nebo společností), které jsou mezi sebou majetkově nebo ekonomicky propojeny tak, že představují společné riziko.

KYB znamená Know Your Business; součást AML/CFT procesů.

KYC znamená Know Your Customer; součást AML/CFT procesů.

AML/CFT znamená prevence legalizace výnosů z trestné činnosti (tj. boj proti praní špinavých peněz a financování terorismu).

KIIS znamená dokument s klíčovými informacemi pro investory.

EBITDA se používá k měření finanční výkonnosti společnosti.

DSCR znamená schopnost dlužníka pokrýt své dluhové platby z dostupného cash flow.

LTV označuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, kterou dlužník ručí; tento ukazatel je důležitý při rozhodování o výši úrokové sazby a podmínkách úvěru.

LTC označuje poměr mezi výší úvěru a celkovými náklady na pořízení nemovitosti; ukazuje, jakou část nákladů na nemovitost financuje úvěr a jakou část hradí žadatel o úvěr z vlastních zdrojů.