Aukce vs. dražba. Jaký je mezi nimi rozdíl?

Dražba: proces řízený zákonem

Dražba je jedním z nástrojů při vymáhání dluhu. Typicky se používá v případech, kdy předchozí právní mechanismy selhaly nebo nejsou možné. V českém právním prostředí existují dva hlavní typy dražeb – exekuční dražba a insolvenční dražba.

Pro dražby je typické, že příklep je závazný a soudně vymahatelný, vydražitel se stává vlastníkem i proti vůli dlužníka a vyvolávací cena se odvíjí od znaleckého posudku.

Exekuční dražba

Používá se při vymáhání pohledávky dlužníka. Dražbu řídí soudní exekutor podle exekučního řádu (zákon č. 120/2001 Sb.).

K dražbě se přistupuje ve chvíli, kdy dlužník dobrovolně nezaplatil a věřitel již má vykonatelné rozhodnutí soudu (např. platební rozkaz) a zahájil exekuci. Následně exekutor zajišťuje majetek dlužníka a v dražbě realizuje jeho zpeněžení. Realizace exekuční dražby se přerušuje, pokud je v jejím průběhu proti dlužníku zahájeno insolvenční řízení.

Postup:

1. Exekutor vydá exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
2. Majetek je oceněn znalcem.
3. Exekutor vydá dražební vyhlášku, je určena vyvolávací cena (v prvním kole dražby typicky 2/3 odhadní ceny). Dražba je inzerovaná.
4. Dražba probíhá online (dnes nejčastější forma), může probíhat i fyzicky.
5. Nejvyšší příhoz vyhrává a vydražitel tím nabývá právo na převod vlastnictví, které vznikne zápisem do katastru nemovitostí. Výnos připadne oprávněnému, zajištěnému věřiteli či jiným věřitelům přihlášeným do exekuce dle pravidel exekučního řádu.

Insolvenční dražba

Používá se v případě, že na dlužníka byl prohlášen úpadek v rámci insolvenčního řízení. Dražba může probíhat v rámci konkursu (nejčastěji), reorganizace i oddlužení. Tímto způsobem se prodává majetek dlužníka v úpadku a proces organizuje insolvenční správce a řídí se insolvenčním zákonem (zákon č. 182/2006 Sb.).

Přistupuje se k ní ve chvíli, kdy je dlužník v úpadku a nelze jeho situaci řešit oddlužením nebo reorganizací. Insolvenční správce navrhne zpeněžení majetku a to formou insolvenční dražby.

Postup:

1. Insolvenční soud rozhodne o úpadku a způsobu jeho řešení.
2. Správce připraví dražbu – opět ocenění majetku a zveřejnění podmínek, inzerce, určení vyvolávací ceny (v prvním kole obvykle 2/3 odhadní ceny). 
3. Dražba probíhá online (dnes nejčastější forma), může probíhat i fyzicky.
4. Nejvyšší příhoz vyhrává a vydražitel tím získává vlastnické právo. Výnos se rozdělí mezi věřitele dle pravidel insolvenčního zákona.

Dobrovolná a nedobrovolná dražba: kdy a proč se používají

Vedle exekučních a insolvenčních dražeb rozlišuje právní praxe také dobrovolné a nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách.

Dobrovolná dražba probíhá na návrh vlastníka nebo jiné oprávněné osoby, typicky v součinnosti s dlužníkem, který má zájem nemovitost prodat za co nejvyšší možnou cenu. Právě tento postup bývá v praxi často nejrychlejší a nákladově nejefektivnější cestou ke zpeněžení majetku.

Nedobrovolnou dražbu naopak iniciuje věřitel, který musí prokázat vykonatelnou pohledávku a existenci zástavního práva k nemovitosti. 

Průběh obou typů dražeb je obdobný, rozdíl spočívá zejména v tom, kdo dražbu navrhuje a jaká je míra součinnosti dlužníka. Obecně platí, že dražby mohou být při splnění podmínek relativně rychlým způsobem zpeněžení a často vycházejí příznivě i z hlediska transakčních nákladů. Současně je však nutné počítat s právními limity – například s rizikem přerušení dražby v případě zahájení exekuce nebo insolvenčního řízení, případně s nižším zájmem účastníků tam, kde panuje právní nejistota ohledně dalšího vývoje.

Aukce: typ komerčního prodeje

Aukce je dobrovolná a řídí se občanským zákoníkem a smluvními podmínkami mezi dvěma stranami. Cílem je získat nejvyšší nabídku a zhodnotit tak majetek.

Aukce je zpravidla veřejná nebo otevřená zájemcům a může ji řídit např. realitní kancelář. Realizuje se skrze internetové portály provozované aukčním nebo realitním portálem, jako je např. Prokonzulta. Aukce se zpravidla inzerují, aukce se může účastnit kdokoliv z veřejnosti. Aukce je zcela dobrovolná a záleží na rozhodnutí vlastníka. Vlastnictví se narozdíl od dražby nepřiznává příklepem, ale až podpisem smlouvy.

Co je typické:

• Dobrovolný prodej – vlastník draženého majetku si aukci sám zvolí
• Nabídka/poptávka – aukce je smluvní jednání, neřídí se příklepem
• Vyvolávací cenu i pravidla si určuje vlastník draženého majetku
• Po skončení aukce se teprve podepisuje kupní smlouva
• Možnost odstoupit od prodeje, pokud cena nesplnila očekávání

Naším cílem je úspěšné dokončení projektu a vrácení jistin

V Investownu děláme vždy vše pro to, aby se investorům vrátily jejich jistiny (investované prostředky). K právním krokům, které v krajních případech končí dražbou, přistupujeme až poté, co vyčerpáme všechny ostatní možnosti. Celý proces je zdlouhavý a náročný pro všechny strany – pro nás, klienty a hlavně pro investory, kteří čekají na své jistiny a mnohdy i na zpožděné výnosy. 

Pokud projekt skončí v dražbě, výnos z prodeje se použije na úhradu dluhu. V závislosti na dosažené ceně může dojít k plnému nebo částečnému splacení investice. První úspěšné dražby jsme již dosáhli ve vymáhání projektů Apartmány Boží Dar a Residence Nad Lomničkou.

V případě dražby bez součinnosti klienta hrozí prodlužování celého procesu používáním různých obstrukčních prostředků. Z tohoto důvodu je preferovanou variantou realizace prodeje majetku dlužníka s jeho součinností. Může se rovněž stát, že se nemovitost vydraží za menší částku, než byla jistina úvěru (z různých důvodů, jako jsou výkyvy nabídky a poptávky na realitním trhu apod.).

Vzhledem k citlivosti celého procesu také nemůžeme vždy podrobně informovat o jeho průběhu. Chápeme, že to vyvolává pochybnosti a spoustu otázek. Můžete si být jisti, že vždy děláme vše proto, abychom i tyto projekty dovedli do úspěšného konce. Přečtěte si, jak postupujeme, když všechno nejde podle plánu.

‍