Komentář Alana Pocka: Zpřísnění investičních hypoték pomůže vrátit bydlení lidem

Doporučení České národní banky zpřísnit od dubna 2026 podmínky pro hypotéky na třetí a další byt považuji za odvážný a správný krok. V posledních letech se český realitní trh dostal do situace, kterou lze bez nadsázky označit za hypoteční Divoký západ.

Levné hypotéky, rostoucí ceny nemovitostí a relativně benevolentní pravidla vytvořily prostředí, ve kterém poptávka po investiční bytech rostla opravdu raketovou rychlostí. Důsledky tohoto vývoje jsou dnes dobře viditelné. Ceny nemovitostí neustále překonávají historická maxima. Ceny bydlení v České republice patří mezi jedny z nejdražších v celé Evropské unii. 

Ceny bydlení v České republice patří mezi jedny znejdražších v celé Evropské unii. 

Ve většině českých měst soutěží o ty stejné nemovitosti lidé, kteří hledají vlastní bydlení, s investory, kteří kupují byty jako finanční aktivum. V prostředí omezené nabídky tak každá další investiční koupě přirozeně posouvá cenovou hladinu nemovitostí výš a výš. Pro domácnosti, které si chtějí pořídit vlastní byt, se tak vstup na komerční trh s bydlením postupně stává stále náročnějším. Ale bydlení je a vždy byla základní lidská potřeba, neměla by to být komodita pro spekulanty.

Nová doporučení ČNB proto dávají smysl pro všechny poctivé Čechy, kteří si chtějí koupit vlastní bydlení. Vysílá se tím především jasný signál, že se hypoteční trh vrací k větší opatrnosti. Přísnější požadavky na vlastní kapitál u nákupu třetího a dalšího bytu jsou jednak rozumným nástrojem, jak zmírnit část poptávky po investičních bytech. A zároveň omezí nadměrné zadlužování domácností. Není to revoluční zásah, ale spíše návrat k určité rovnováze mezi investováním a dostupností bydlení.

Lidé by si měli nově připravit více vlastních peněz (minimálně 30 % ceny nemovitosti) a zároveň by jejich celkové zadlužení nemělo překročit zhruba sedminásobek ročního příjmu.

Je ale důležité dodat, že samotná regulace investičních hypoték problém dostupnosti bydlení nevyřeší. Český realitní trh totiž dlouhodobě trpí především nadbytkem poptávky a nedostatkem nabídky. Bytů se staví málo a povolovací procesy patří mezi nejpomalejší v Evropě. V některých velkých městech se nové rezidenční projekty připravují i více než deset let. V takovém prostředí ceny rostou téměř nevyhnutelně bez ohledu na to, kdo byty kupuje.

Zpřísnění hypoték tak může pomoci zmírnit některé extrémy posledních let, ale samo o sobě situaci zásadně nezmění. Pokud má být bydlení dostupnější, je potřeba především zjednodušit podmínky pro výstavbu a tím zvýšit počet nových bytů. Bez toho se tlak na ceny jen přesune jinam.

Současně ale tato změna ukazuje ještě jeden zajímavý trend. Postupně se mění způsob, jakým lidé do nemovitostí investují. Model, kdy jednotlivci kupují celé investiční byty na hypotéku, postupně naráží na své limity. Rostoucí ceny nemovitostí i přísnější regulace znamenají, že taková investice vyžaduje stále vyšší nároky na vstupní kapitál, ale i na příjmy. Investování do realit se v tomto modelu stává dostupné jen pro relativně úzkou skupinu lidí.

Vedle toho se ale objevují nové modely, které umožňují investovat do nemovitostí i jinak než nákupem celého bytu. Stále více investičního kapitálu díky tomu směřuje například přímo do financování developerských projektů nebo do různých forem skupinového financování realitních projektů, jako je právě Investown.

Stále více investičního kapitálu směřuje do různých forem skupinového financování realitních projektů, jako je právě Investown.

Z ekonomického hlediska může jít o zdravý posun. Místo toho, aby kapitál investora směřoval primárně do nákupu již existujících bytů, může více podporovat samotnou výstavbu a tím i motivovat developery k přípravě dalších projektů. Protože právě nedostatečná výstavba je dnes tím hlavním důvodem, proč jsou byty v Česku tak drahé.

Skupinové financování developerských projektů jako forma investice je pro majitele takové investice výhodné po všech směrech. Reálně odpadá veškerá starost s péči o investiční nemovitost, nemusí řešit nájemce a veškeré potíže s tím spojené. Investor v podstatě jen měsíčně pobírá výnos a jakmile se projekt dokončí, byty se zkolaudují a prodají, investorovi se vrátí investovaná částka.

Pokud tedy chceme skutečně řešit dostupnost bydlení, neměli bychom se soustředit jen na regulaci poptávky. Stejně důležité je vytvořit prostředí, ve kterém bude jednodušší a rychlejší stavět nové byty.

Teprve kombinace odpovědné regulace, vyšší nabídky a moderních investičních modelů může vrátit český realitní trh do rovnováhy.

Alan Pock, CEO Investownu